Mit mutat meg egy ingatlanról a tulajdoni lap? Hogyan olvashatunk belőle, milyen információkat tudhatunk meg? Hogyan láthatjuk belőle a múltat és akár a jövőt is? Mennyire bízhatunk meg a tulajdoni lapon szereplő adatokban?
A tulajdoni lap szerepe
A tulajdoni lap olyan, mint egy autó esetén a forgalmi, vagy egy cég esetén a cégkivonat. Ahogy a forgalmiból megismerhetjük a járműre vonatkozó legfontosabb adatokat, a cégkivonatból pedig a cég adatait, a tulajdoni lap az ingatlant mutatja be nekünk.
Ebből ismerhetjük meg az ingatlannal, az ingatlan helyzetével kapcsolatos legfontosabb jogi tudnivalókat. Mindezt ráadásul közhitelesen, ami igen megbízhatóvá teszi.
Mit jelent a közhiteles nyilvántartás?
A közhiteles nyilvántartásban szereplő adatok esetén az ellenkező bizonyításáig azt kell vélelmezni, hogy azok a nyilvántartásban szereplő módon állnak fenn. Vagyis a nyilvántartás helyesen tartalmazza az adatokat.
Ha valaki szerint a nyilvántartásban szereplő adat nem helyes, akkor neki kell bizonyítania, hogy ez valóban így van. Természetesen, ha megfelelően tudja bizonyítani, akkor az adat módosítható. Ugyanígy, ha valaki azt állítja, hogy valami nem szerepel a nyilvántartásban, aminek egyébként kellene, akkor is neki kell azt bizonyítani, hogy a nyilvántartás módosítható legyen. Ha például valaki azt állítja, hogy egy ingatlan tulajdonosa, ám a tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásban nincs feltüntetve, akkor neki kell bizonyítania, hogy valóban jogos tulajdonosa az adott ingatlannak.
A közhiteles ingatlan-nyilvántartás emiatt igen megbízható, hiszen az attól való eltéréshez megfelelő bizonyítékra van szükség. Nem a nyilvántartást vezető földhivatalnak kell bizonyítani, hogy a nyilvántartásban szereplő információ a valóságnak megfelel. Annak a személynek kell megfelelő bizonyítékkal alátámasztani az állítását, aki a tulajdoni lap adataitól eltérő adatra hivatkozik.
Miről árulkodik egy tulajdoni lap?
Az ingatlanok adatait a tulajdoni lapról gyorsan és könnyedén megismerhetjük. Ehhez természetesen tudnunk kell, hogy mit hol találhatunk és mi mit jelent.
Olyan ez, mint a kincskeresés során a térképolvasás. Persze a tulajdoni lappal a cél nem a kincsvadászat. Ám itt is ugyanúgy ismernünk kell a jeleket, tudnunk kell olvasni belőlük ahhoz, hogy valóban értékes információkhoz jussunk. Ellenkező esetben csak sok írást, számot látunk majd, és nem igazán tudjuk, hogy mit is kezdhetnénk mindezzel. Szerencsére a tulajdoni lap megfejtése sokkal egyszerűbb, mint a mesebeli kincset rejtő térképeké.
Minden tulajdoni lap 3 részből áll. Ezeket a részeket római számokkal jelölik a tulajdoni lapon: I., II. és III. rész.
Nem feltétlenül kerül minden rész külön oldalra, ez attól függ, hogy hány bejegyzés van az adott résznél, és így hová esik a következő rész az oldalon. A részek jelölését az oldalon mindig középen találod meg, egymástól jól láthatóan elkülönítve.
Az egyes részekben a bejegyzések előtt arab számok szerepelnek. Az arab számok már sorrendet mutatnak.
Az 1. szám alatti bejegyzés került először a nyilvántartásba, ezt követte a 2., 3. és így tovább. Ha a bejegyzés már nem aktuális, akkor az arab számot áthúzva láthatod. Ebből tudható, hogy valamikor az volt a bejegyzett adat, de már nem aktuális. Lehet, hogy azon a tulajdoni lapon, ami nálad van, úgy tűnik, hogy hiányoznak számok. Ez azonban nem így van, legfeljebb nálad nem a teljes tulajdoni lap van. Így a korábbi, már törölt adatokat nem látod, csak azt, ami éppen aktuális. Ezért fordulhat elő, hogy a tulajdoni lapon az arab számozás nem az elejétől szerepel. Ha ezzel találkozol, akkor ne keress semmi rejtélyt, egyszerűen csak tudd, hogy a nálad lévő tulajdoni lap típusa nem mutat mindent. Később még kitérek rá, hogy milyen típusai vannak a tulajdoni lapoknak.
A tulajdoni lap I. része
Az I. rész felett láthatod a település megnevezését, ahol az ingatlan fekszik és az ingatlan helyrajzi számát.
A helyrajzi szám olyan, mint egy rendszám. Egyedi, nincs belőle másik ugyanolyan egy adott településen. Az ingatlan fekvésével együtt pontosan jelöli, hogy melyik ingatlanról van szó. Gyakran rövidítik „hrsz”-ként. A helyrajzi szám általában számok sorozata, de tartalmazhat betűket is.
Például az országház helyrajzi száma Budapesten 24894.
A tulajdoni lap I. részéből mást is megtudhatunk az ingatlanról. Például a területét vagy a művelési ágát. A művelési ágból láthatjuk, hogy milyen célt szolgál az ingatlan, hivatalosan hogyan tartják azt nyilván. Lehet ez lakás, üzem, szántó, erdő stb. Társasházi lakás esetén még a hivatalosan nyilvántartott szobák számát is megtudhatjuk a tulajdoni lapból.
A II. rész: ki a tulajdonos?
A tulajdoni lap II. része a tulajdonosokról árul el információkat. Mondanom sem kell, hogy milyen fontos információk ezek.
A tulajdonjog egyik fő szabálya, hogy átruházással a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni.
Ha tehát, az eladó nem szerepel a tulajdoni lapon tulajdonosként, bizony hiába kötünk vele adásvételi szerződést, a tulajdonjogunkat nem fogják bejegyezni.
A II. részből fény derül arra, hogy ki az ingatlan bejegyzett tulajdonosa, milyen arányban ő a tulajdonos és milyen módon került hozzá a tulajdonjog.
Vagyis láthatod, hogy vette, ajándékba kapta vagy örökölte azt.
A tulajdoni lap III. része
A III. részben már sokféle dologgal találkozhatsz. Annál jobb, minél kevesebb, vagy akár semmi sem szerepel ott. Ha a III. rész üres, az biztos, hogy egyszerűbbé teszi számodra a kiszemelt ingatlan megvásárlását.
Ebből a részből az ingatlan terheit tudhatjuk meg.
Például azt, hogy van-e haszonélvező. Itt találhatjuk meg például a bejegyzett jelzálogjogot, a telki szolgalmi jogot, de azt is, ha végrehajtás alatt van az ingatlan. Ezekkel kapcsolatban több adatot is megtudhatunk.
A III. részben találhatunk meg további jelentős tényeket is.
Ilyen például a jogosult kiskorúsága vagy az elidegenítési és terhelési tilalom, ami bizony nehézséget, akadályt jelent egy adásvétel során.
A tulajdoni lapok típusai
Többféle tulajdoni lap is létezik attól függően, hogy mennyi adatot tudhatunk meg róla. Ezek közül a két leggyakoribb a szemle és a teljes másolat.
- A szemle másolat csak az éppen aktuális, fennálló információkat tartalmazza. Ebből nem tudjuk megismerni az ingatlan múltját. Ez a már törölt bejegyzéseket nem tartalmazza, azokat nem láthatjuk belőle.
- A teljes másolat, ahogy a neve is mutatja, valóban teljes. Minden jelenlegi és korábbi bejegyzést megmutat. Természetesen láthatjuk belőle, hogy a korábbiakat mikor törölték.
A széljegy, vagyis a jövő
A tulajdoni lap nem csupán a múltat és a jelent tárhatja fel előttünk, de bizony a jövőbe is betekintést enged. Mint egy varázsgömb. Ehhez azonban tudnunk kell olvasni belőle.
A fentiekben már láthattuk, hogy a tulajdoni lapból hogyan ismerhetjük meg az ingatlan jelenlegi és múltbeli helyzetét.
A jövőről a széljegy árulkodhat. Ezt a tulajdoni lapon az I. rész felett láthatjuk. A széljegy azt mutatja, hogy valamilyen kérelem már beérkezett a földhivatalhoz, ám azt még nem bírálták el.
Ha nincs széljegy, akkor nincs olyan kérelem, amit még nem intézett el a földhivatal. A széljegyből látható, hogy az mire vonatkozik, például tulajdonjog bejegyzési vagy jelzálogjog törlési kérelem, de azzal kapcsolatos pontos részleteket nem tudhatunk meg belőle. Annyit láthatunk, hogy milyen jellegű a kérelem, ki a kérelmező és mikor érkezett a földhivatalhoz. Több széljegy esetén fontos ezek sorrendje is, hiszen a földhivatal a kérelmeket főszabály szerint érkezési sorrendben intézi el.
A fenti információk alapján már te magad is láthatod, hogy mi is a helyzet egy ingatlannal. Azt nem állítom, hogy egy mindent látó ingatlanjóssá váláshoz ennyi elegendő, de az biztos, hogy ezekkel a tarsolyodban már nem úgy érzed egy tulajdoni lap láttán, mintha koromsötétben botorkálnál.
A cikk szerzője: Dr. Kocsis Ildikó, ügyvéd
