Ingatlan adásvétel előtt állsz? Szerződni szeretnél, de valami gond van az ingatlannal? Megoldás lehet az ingatlan adásvételi előszerződés? Mi a különbség az adásvételi szerződés és az előszerződés között? Mikor melyiket kössük?
Mi az előszerződés?
Előszerződésről akkor beszélünk, ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit.
Az előszerződés tehát arról szól, hogy egy későbbi meghatározott időpontban, illetve meghatározott feltétel bekövetkezése esetén milyen szerződést kötnek meg a felek.
Az előszerződés esetén a benne foglalt feltételek szerint a bíróság a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja. Ez a lehetőség nyilván akkor merül fel, ha valamelyik fél utóbb mégis meggondolná magát és nem kötné meg a végleges szerződést. Meghatározott feltételek esetén arra is van lehetőség, hogy utóbb bármelyik fél megtagadja a végleges szerződés megkötését.
Mi a különbség az ingatlan adásvételi szerződés és előszerződés között?
A kettő között lényeges különbség van.
Az ingatlan adásvételi szerződésben az eladó eladja, a vevő megveszi az adott ingatlant. A jogszabályi előírásoknak megfelelő adásvételi szerződés alapján a vevő tulajdonjoga a tulajdoni lapon is bejegyezhető. Csak az adásvételi szerződés alapján kerülhet sor a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére, az előszerződés erre nem alkalmas.
Ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződés esetén még szó sincs arról, hogy az előszerződéssel a vevő tulajdonjogot szerezhetne az adott ingatlanon. Az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy meghatározott feltételekkel egymással egy későbbi időpontban megkötik az adásvételi szerződést. Előszerződés alapján hiába fordulna a vevő a földhivatalhoz, hogy jegyezzék be a tulajdonjogát a tulajdoni lapra. Az adásvételi előszerződésnek nem tárgya az ingatlan tulajdonjogának az átruházása.
Mikor érdemes előszerződést kötni?
Bár láthatjuk, hogy az előszerződéssel még nem az ingatlant vásárolja meg a vevő, mégis vannak olyan esetek, amikor az adásvételi szerződést megelőzően jól jöhet egy előszerződés. Sőt van olyan eset is, amikor csak az előszerződés jöhet szóba.
-
Amikor a kiszemelt ingatlan jogi helyzete rendezetlen, nem érdemes, illetve nem minden esetben lehetséges adásvételi szerződést kötni.
-
Ha például egy telekhatár miatti vita van folyamatban. Ekkor nem biztos, hogy érdemes adásvételi szerződést kötni, hiszen ezzel a vevő az egész problémát magára húzza. Persze nem kizárt, de fontos, hogy ezzel pontosan tisztában legyen mielőtt mégis az adásvétel mellett dönt. Tudnia kell, hogy bármi is lesz a per vége, szeretné az ingatlant. A gyakorlatban ritka az olyan vevőjelölt, aki ilyen probléma esetén is ragaszkodna az adásvételi szerződés megkötéséhez.
-
Nem csak természetben lehet rendezetlen egy ingatlan, előfordulhat az is, hogy a jogi helyzet kíván további lépéseket mielőtt az adásvétel létrejöhetne. Ha például éppen folyamatban van egy örökösödési ügy, és az új tulajdonos még nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve. Ilyen esetben az előszerződés lehet a megoldás. Az előszerződésben a később bejegyzésre kerülő tulajdonos és a vevő megállapodhatnak abban, hogy az örökös tulajdonjogának bejegyzését követően egymással adásvételi szerződést kötnek.
-
Szintén lehetséges megoldás lehet az előszerződés, ha az ingatlan bejegyzett tulajdonosa kiskorú. A bíróság ugyanis kimondta, hogy „Kiskorú törvényes képviselője gyámhatósági jóváhagyás nélkül érvényesen köthet ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződést. A gyámhatóság jóváhagyása ugyanis csak a kiskorú ingatlan-tulajdonának átruházására vagy bármely módon történő megterhelésére vonatkozó jognyilatkozatainak érvényességéhez szükséges”. Természetesen egy ilyen helyzetben több mindent is mérlegelni kell. Amennyiben a gyámhatósági jóváhagyás beszerzése nem ütközik akadályba, nem feltétlenül indokolt az adásvételi szerződést megelőzően előszerződést kötni.
A fentieken kívül még számtalan helyzet lehetséges, ahol a jó választás az előszerződés. Ezért is fontos, hogy mindig szakértő ügyvédek segítségét kérjük, hogy a lehető legjobb döntés szülessen.
Mikor nem az ingatlan adásvételi előszerződés a jó választás?
Vannak olyan esetek is, amikor nem az a legjobb döntés, ha előszerződést kötünk az adásvételi szerződés helyett. Például önmagában az a körülmény, hogy az ingatlanon jelzálogjog vagy elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve nem indokolja az előszerződést. Egy adásvételi szerződésben is lehet rendelkezni arról, hogy az eladó az ingatlant milyen módon, milyen határidővel köteles tehermentesíteni. Az sem kizárt, hogy a tilalom jogosultja hozzájáruljon az eladáshoz.
Mindig fontos mérlegelni, hogy „Előszerződés alapján nincs helye ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek. A beadott előszerződés nem fog ranghelyet.” – mondta ki a bíróság.
Mikor tagadható meg az előszerződésben vállalt szerződéskötési kötelezettség teljesítése? Erről itt olvashatsz.
Ha a jövőben sem szeretnél lemaradni a fontos dolgokról, iratkozz fel ingyenes Érthető Jog Hírlevelünkre ezen az oldalon https://erthetojog.hu.
A cikk szerzője: Dr. Kocsis Ildikó, ügyvéd, vitarendező szakjogász
