Ingatlanok esetén nem ritka, hogy haszonélvezeti jog van bejegyezve. Kérdés, hogy ilyen esetben ki az úr a háznál? A haszonélvező vagy a tulajdonos? Ki döntheti el, hogy mi legyen az ingatlannal? Ki használhatja? Ki adhatja bérbe? Ki adhatja el?
Mi is a haszonélvezet?
Haszonélvezet olyan ingatlanon állhat fenn, ami valaki más tulajdonában van. A haszonélvező soha nem a tulajdonos. A kettő kizárja egymást.
A haszonélvezeti jogánál fogva a haszonélvező jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tartani, használni, hasznosítani és a hasznait szedni – mondja ki a Polgári Törvénykönyv.
Tehát egy ingatlan haszonélvezője nem csak arra jogosult, hogy ő maga birtokolja, használja az ingatlant, de arra is, hogy azt másnak például bérbe adja (erre még később kitérünk), vagy más módon hasznosítsa.
Mire jogosult a tulajdonos?
A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy „A tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga.”
A tulajdonos jogosult arra, hogy
- saját maga használja,
- hasznosítsa a tulajdonát,
- a dolog birtokát, használatát vagy a hasznok szedésének jogát másnak átengedje.
- Jogosult továbbá a dolgot megterhelni, biztosítékul adni. Ez történik például jelzálogjog bejegyzés esetén is.
- Jogosult a tulajdonjogot másra átruházni, így például azt eladni, vagy elajándékozni.
Mire jogosult a haszonélvező?
A haszonélvező jogosult
- a birtoklásra,
- használatra,
- hasznosításra és a
- hasznok szedésére.
Nem jogosult viszont az ingatlan feletti rendelkezésre, vagyis ő nem terhelheti meg a dolgot, nem ruházhatja át a tulajdonjogot másra.
Ki az úr a háznál, vagyis kinek erősebbek a jogai?
Láthatjuk, hogy mind a tulajdonjognál, mind a haszonélvezeti jognál fel van sorolva részjogosítványként a birtoklás, használat, hasznosítás és hasznok szedésének joga. De akkor mégis ki jogosult ezekre: a tulajdonos vagy a haszonélvező?
A tulajdonos keze igencsak meg van kötve, ha a tulajdonában lévő ingatlanon haszonélvezeti jog áll fenn.
„A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.”
A haszonélvező eldöntheti, hogy saját maga akarja az ingatlant használni, hasznosítani, vagy esetleg ezt másnak átengedi.
A haszonélvező mellett a tulajdonos érdekeit is védi a törvény
Ha a haszonélvező nem maga akarja használni az ingatlant, a tulajdonos érdekeit is védi a törvény, ugyanis korlátozza a haszonélvező jogát az alábbi módon:
„Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező akkor engedheti át, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt.”
Ez azonban nem azt jelenti, hogy ha a haszonélvező bérbe akarja adni a lakást, amiért mondjuk havonta 150 ezer forint bérleti díjat kér, akkor a tulajdonos akár ingyen, akár ennél olcsóbban használhatná az ingatlant. Ebben az esetben a tulajdonos azonos feltételek mellett válik elsődlegesen jogosulttá a lakás használatára. Ha tehát ő is hajlandó ennyit fizetni azért, hogy ott lakjon, akkor a haszonélvezőnek nincs joga azt másnak bérbeadni. Ha a tulajdonos nem akar élni az elsőbbségi jogával, akkor a haszonélvező jogosult azt másnak bérbe adni.
Ez a korlátozás, vagyis, hogy a haszonélvező kivel köthet szerződést, csak akkor áll fenn, ha az nem ingyenes. A haszonélvező arról szabadon dönthet, hogy maga helyett valaki más lakjon az ingatlanban, ha ezért nem kér cserébe semmit.
Láthatjuk, hogy a haszonélvezeti jog egy igen erős jog, ami még a tulajdonjogot is jelentősen korlátozza. Ez a korlátozás persze nem tart az örökkévalóságig, hiszen a haszonélvezeti jog csak korlátozott ideig állhat fenn.
A cikk szerzője: Dr. Kocsis Ildikó, ügyvéd
